Con 180 voti favorevoli, la Camera dei Deputati ha nelle scorse ore approvato la fiducia posta dal Governo sul Decreto “Salva Casa”, pertanto la conversione in Legge prevista entro il 28 del mese sembrerebbe tutta in discesa.
Dall’entrata in vigore del T.U.E. (30.06.2003) la norma è stata protagonista di modifiche, proroghe, rettifiche e riscritture per una media di tre volte all’anno in vent’anni; si attendeva (dal 1967) la riforma giubilare sull’urbanistica, l’avvento del nuovo Codice delle costruzioni giacente in versione bozza sul Tavolo Tecnico da oltre due anni, ma il 30.05.2024 la Gazzetta Ufficiale ha prestato nuovamente i propri inchiostri per conclamare l’urgente entrata in vigore della manovra Salvini.
Qualche commento a freddo in vista di giornate sempre più bollenti.
Non si tratta del “Giubileo urbanistico” tanto atteso dal mondo dei Professionisti e nemmeno di un (quarto) condono edilizio come anticipato da alcuni organi stampa (qualcuno, forse, ci sperava): neanche lontanamente! D’altronde, come si renderebbe mai possibile?
Però il D.L. n. 69 del 29.05.24 promosso dal Ministro Salvini (“Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”), esaminato in sede referente dalla VIII Commissione Ambiente il 16 luglio scorso, sancisce l’approvazione per modificare – dopo oltre sessanta volte – il Testo Unico Edilizia D.P.R. n. 380/01: molte le modifiche apportate al Testo, finalizzate – come esposto nella relazione di accompagno al Decreto e nel Dossier – a smussare quei rigidi angoli della norma, divenuti, a tratti, paralizzanti tanto nell’ambito dei trasferimenti immobiliari – sotto il profilo delle conformità urbanistiche – quanto in seno alle numerose istruttorie volte ad abilitare gli interventi di trasformazione e rigenerazione urbana del patrimonio costruito.
Il Decreto, giunto alle porte di questa caldissima estate, e quasi maturo, sembrerebbe, per la sua conversione in Legge prevista entro il 28 del mese, veicolerebbe, grazie anche alla freschissima pioggia di emendamenti discussi alla Camera poche ore or sono, un clima caratterizzato da temperature a tratti tolleranti, se non derogatorie.
A conclusione dell’esame nella seduta del 16 luglio, la Commissione ha quindi conferito mandato ai Relatori di riferire favorevolmente in Assemblea in ordine ai seguenti macro-temi già definiti nella forma embrionale del D.L.:
- attività edilizia libera (art. 6 TUE);
- documentazione amministrativa e stato legittimo dell’immobile (art. 9bis TUE);
- mutamento d’uso urbanisticamente rilevante (art 23ter TUE);
- interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (art. 31 TUE);
- interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34 TUE);
- tolleranze costruttive ed esecutive (art. 34bis TUE);
- accertamento di conformità (art. 36 TUE);
- interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (art. 37 TUE);
- destinazione di una parte dei proventi derivanti dalle sanzioni (art. 1 D.L. 69/24);
- strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid (art. 2 D.L. 69/24).
Introdotte, inoltre, in sede referente, nuove disposizioni in ordine ai seguenti temi:
- recupero dei sottotetti, incentivazioni per ampliare l’offerta abitativa limitando il consumo di suolo;
- revisione degli standard igienico sanitari del Decreto Sanità quali altezze e superfici minime abitative;
- casi particolari per regolarizzare interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo:
- la c.d. agibilità “sanante”, riservata alle varianti in corso d’opera sopraggiunte antecedentemente all’entrata in vigore della Legge Bucalossi (n. 10 del 28.01.1977);
- l’applicazione dell’istituto delle tolleranze per parziali difformità realizzate nel corso di un titolo, accertate all’esito di ispezioni da parte di Funzionari;
- superamento dell’istituto della c.d. doppia conformità in alcune fattispecie, nell’ambito dell’accertamento di conformità;
- disposizioni a favore delle zone devastate dalla catastrofe del Vajont del 9 ottobre 1963;
- norme finali e di coordinamento.
Possiamo affermare che, sin dalla nascita di questo coinvolgente Disegno di Legge (Atto della Camera n. 1896), sanare e tollerare si affermerebbero come strumenti ordinatori atti a re-instaurare in maniera diffusa quella ricercata legalità dei luoghi immobiliari relativa al nostro patrimonio costruito: la manovra di Governo affronta principalmente, in senso ampio e chiaramente più maturo rispetto al passato, il tema della legittimità immobiliare, validando e riconfermando i principi sino ad oggi perseguiti dal Testo Unico, allargando le maglie applicative del regime di tolleranza esecutiva e costruttiva (art. 34bis), favorendo la possibilità di re-instaurare la legalità dei luoghi mediante il ricorso ad ulteriori mezzi istruttori, quali, estensioni di procedimenti abilitativi (art. 36, 36bis, 38) nonché procedure di fiscalizzazione degli abusi (art. 33, 34, 37) e certificazione dello stato legittimo (art. 34bis c.3).
In generale, l’introduzione di questa ulteriore semplificazione amministrativa potrebbe consentire, se confermata in sede di conversione, l’instaurazione di un diffuso stato di legittimità del patrimonio immobiliare grazie anche ad ulteriori leve messe a disposizione del Professionista nominato nell’iter, che potrebbero contribuire a legittimare gli immobili, nel corso dell’articolazione istruttoria, tanto “sanando” – a tenore delle modifiche introdotte all’art. 9bis – quanto “tollerando” – secondo il nuovo regime dell’art. 34bis; inoltre, sul tema dell’abusivismo, il parziale superamento dell’istituto della c.d. doppia conformità per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, verrebbe disciplinato nel nuovissimo art. 36-bis, in forza del quale, l’illecito edilizio invocato in sanatoria potrebbe ottenere il permesso in via postuma, a condizione che lo stesso risulti conforme sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione dell’istanza (previsioni di piano), sia ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della consumazione dello stesso (norma tecnica).
Le ripercussioni fiscali della manovra.
Il regime di tolleranza cede il passo alla fiscalizzazione degli abusi: (ri)proposta la corresponsione di oboli per l’estinzione del reato ai fini dell’attestazione dello stato legittimo del bene. L’impatto fiscale e tributario della manovra di Governo si preannuncia quindi rilevante: la fiscalizzazione degli abusi è stata definitivamente introdotta negli elenchi procedurali del D.P.R. 380/01 quale idoneo istituto per cristallizzare permanentemente nuove forme di legittimità urbanistica del patrimonio costruito.
Dal 30.05.2024 il noto Provvedimento di Legge “Salvini” ha facilitato le configurazioni normative per definire il ri-avvio di un importante processo di constatazione dello stato dell’arte immobiliare, teso a favorire l’instaurazione di meccanismi fisco tributari a cui saranno assoggettati rilevanti asset di beni immobili presenti sul territorio nazionale.
Le modifiche strutturali al TUE promosse dal Ministro alimenteranno l’attivazione, da parte del contribuente, di numerose procedure e forme di legittimazione del patrimonio costruito (anche) sulla scorta della perimetrazione temporale sancita al 24.05.2024, cui seguirà la temuta manovra di rilevazione catastale prevista dal Governo a partire dal 2026, anno in cui la base imponibile per il calcolo dei tributi immobiliari verrà determinata, tra l’altro, sulla base dei metri quadrati anziché dei vani.
Questi ultimi, come noto, verranno sostituiti dai metri quadrati e per ciascun immobile dovrà essere determinato il valore patrimoniale e una rendita, calcolata in base ai parametri di mercato; dal 2026 il Governo verrà delegato a prevedere, tramite appositi decreti legislativi, l’integrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati in tutto il territorio nazionale, da rendere disponibile a decorrere dal 1° gennaio 2026.
Per i beni abusivi, ove nell’esercizio della delega il Governo dovrà sforzarsi di prevedere strumenti in grado di poter facilitare l’individuazione del corretto classamento e di valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai comuni, il “salva casa” inserisce l’istituto della c.d. fiscalizzazione nell’elenco delle procedure adottabili per attestare lo stato legittimo immobiliare, depurandosi così, in via definitiva, dal previgente principio di “tolleranza dell’abuso sul territorio” in favore di una sua reale – e permanente – legittimazione ex post nonché straordinaria accettazione nel mondo urbanistico (il dibattuto “condono mascherato” sine die disciplinato dall’art. 34 del TUE).
I “pianti” consumati in sede di negoziazione potrebbero alternarsi a profondi sospiri di sollievo, ma non per tutti.
La semplificazione espressa nel D.L. mira ad intervenire soprattutto nei processi di alienazione dei beni con l’obiettivo di disinnescare potenziali bombe urbanistiche ad orologeria, destinate a deflagrare, talvolta, anche nelle sale stipule.
Assieme al nuovissimo art. 36bis, teso a semplificare l’istruttoria delle sanatorie edilizie “parzialmente doppiamente conformi” (suona malissimo ma letteralmente è così), le modifiche alla disciplina delle tolleranze costruttive ed esecutive apportate attraverso la riparametrazione delle soglie di scostamento (art. 34bis c. 1bis) – inserito in sede dell’esame referente il limite al 6% per unità immobiliari aventi superficie utile inferiore a 60,00 mq – e mediante la descrizione, seppur generica, di alcune fattispecie e casistiche (art 34bis c. 2bis), concorrerebbero, in parte, ad aumentare le leve poste a carico dei Professionisti reclutati nel processo di trasferimento (Legali, Tecnici, Notai) favorendo la visualizzazione di scenari alternativi, forse, raggiungibili, con l’impiego di procedure più flessibili, a patto che si discuta di interventi edilizi realizzati, almeno per ora, entro il frangente del 24.05.2024.
Decisamente apprezzata – ed attesa – tanto dal mondo tecnico-legale quanto da quello notarile, l’introduzione della perimetrazione temporale del patrimonio costruito accertato dai Pubblici Ufficiali in sede di rilascio abitabilità/agibilità antecedentemente all’entrata in vigore della Legge Bucalossi: si tratta infatti di una coerente ri-affermazione di un importante principio normativo introdotto dal Regio Decreto del 27 luglio 1934, n. 1265 (Testo Unico delle Leggi Sanitarie), il cui articolo 221 disponeva che gli edifici non potevano essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale l’avrebbe concessa a condizione che, previa ispezione dell’ufficiale sanitario, la costruzione fosse stata realizzata in conformità del progetto approvato.
Quanto alla scelta di Governo in ordine alla perimetrazione temporale tesa a spartire definitivamente le acque (ante 30.01.1977), potrebbero sorgere interrogativi tesi a configurare manovre correttive volte a disciplinare anche le varianti progettuali accertate in sede di agibilità rilasciate dagli organi delle P.A. ai sensi del D.P.R. 425/94, poi abrogato dall’attuale TUE.
Affronteremo prossimamente la disamina delle singole articolazioni emendative al D.L. e nell’attesa della conversione in Legge, studieremo, analizzeremo e condivideremo i meccanismi più importanti e decisivi della Manovra di Governo.
Arch. Luigi Cacciatore
Area Tecnica Confabitare Roma