I conduttori di immobili ad uso diverso chiedono la riduzione del canone a seguito della situazione creata dalle misure del Governo sul coronavirus
di Ladislao Kowalski
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Volendo considerare la posizione dei conduttori di immobili ad uso diverso, che chiedono la riduzione del canone a seguito della situazione determinata dalle misure assunte per contrastare l’epidemia di Coronavirus , si possono ipotizzare le seguenti soluzioni giuridiche nessuna delle quali, tuttavia, potrebbe soddisfare appieno l’aspettativa del conduttore in relazione alla prosecuzione dell’attività:
1) la prima è prevista dall’art. 27 della L. 392/78 per cui, per gravi motivi, il conduttore può recedere con preavviso di 6 mesi (soluzione che, se percorribile, comporterebbe, comunque, la cessazione dell’attività cosa, evidentemente, non gradita nell’aspettativa che la crisi da Coronavirus possa essere superata. Inoltre, bisognerebbe pur sempre valutare che si tratta, quantomeno al momento, di una situazione temporale, come tale non definitiva che potrebbe anche concludersi nell’arco di qualche settimana. Tra l’altro il canone per il semestre dovrebbe rimanere quello contrattuale);
2) l’altra ipotesi è quella della “impossibilità parziale sopravvenuta” come prevista dall’art. 1464 cc. Quella disposizione, infatti, prevede la possibilità della riduzione della prestazione (canone). Bisognerebbe, tuttavia, considerare la vicenda del Coronavirus come “… prestazione di una parte (locatore) divenuta solo parzialmente impossibile …”. Quindi ritenendo violato l’obbligo del locatore di consegnare e mantenere il bene in condizione da essere utilizzato secondo l’uso contrattualmente stabilito ai sensi dell’art. 1575 cc. Inoltre, anche qui come sopra, va considerato che la situazione di “impossibilità sopravvenuta parziale”, allo stato non ha le caratteristiche della definitività;
3) la terza ipotesi è quella della “eccessiva onerosità sopravvenuta” ai sensi dell’art. 1467 cc. Tale soluzione, tuttavia, potrebbe determinare solo la pretesa di risoluzione del contratto da parte del conduttore (evitando il preavviso di 6 mesi per gravi motivi). Ciò sempre che il locatore, di fronte alla richiesta risoluzione, non “offra di modificare equamente le condizioni del contratto.” Anche in questo caso, tuttavia, va considerata: la non definitività della situazione di crisi che determina l’eccessiva onerosità ed il fatto che vi è il rischio di risoluzione del contratto e, pertanto, di cessazione dell’impresa;
4) la quarta ipotesi è quella della impossibilità parziale di rendere la prestazione dovuta (canone) quando la stessa sia divenuta impossibile solo in parte. Ciò ai sensi dell’art. 1258 cc. In questo caso il debitore (conduttore) si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile. Anche qui, tuttavia, deve considerarsi che l’impossibilità parziale, allo stato, non è definitiva. Superata l’emergenza, infatti, l’immobile sarà nuovamente e totalmente utilizzabile;
Articolo pubblicato da Il Sole 24 Ore