Differenza tra condono e sanatoria edilizia alla luce del decreto Salva Casa

Con il decreto Salva Casa è tornato in auge il tema degli interventi abusivi che interessano gran parte degli immobili presenti su tutto il territorio nazionale. Da una parte è stato reperito come un provvedimento edilizio risolutivo per piccoli abusi mentre, da altri, si auspicava l’uscita di un nuovo condono edilizio.

Facciamo una premessa importante: il decreto Salva Casa non contiene un nuovo condono, ma solamente una “sanatoria”, delimitata a piccoli abusi.

Le differenze essenziali tra condono e sanatoria

• Cos’è il Condono edilizio.

Dal testo di una recente sentenza del TAR Calabria, la numero 244 del 25 marzo scorso:

“Il condono edilizio è una misura straordinaria, che consente la regolarizzazione di opere realizzate, senza permesso, in violazione delle norme edilizie e urbanistiche e deve essere espressamente prevista dalla legge che fissa le condizioni e i termini perentori entro i quali richiedere la concessione del beneficio.”

In Italia si sono succeduti tre Condoni, disciplinati: dalla L. 47 del 1985, dalla L. 724 del 1994 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in L. 326 del 2003.

Nel 1985 potevano essere oggetto di condono tutte le opere irregolari ultimate entro il 1° ottobre 1983. Erano escluse dal condono (opere non condonabili) le opere eseguite su aree già vincolate prima della realizzazione dell’opera e sottoposte a vincoli speciali di carattere permanente (in materia di difesa delle coste, di sicurezza militare, di sicurezza interna od altri), che comportassero inedificabilità dell’area stessa.

Nel 1994 potevano essere condonate soltanto le opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, che non avevano comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30% del volume, oppure un ampliamento superiore a 750 metri cubi e le nuove costruzioni di dimensioni non superiori a 750 metri cubi.

Il condono del 2003 era simile a quello del 1994, con ulteriori restrizioni.

• Cos’è la sanatoria edilizia.

Recuperando ancora il testo della sentenza numero 244 del TAR Calabria:

“Mentre l’accertamento di conformità consente sempre la sanatoria delle difformità edilizie di tipo documentale (abusi “formali”) ancorandole alla doppia conformità, il condono autorizza la regolarizzazione di abusi “sostanziali”.

La sanatoria, o meglio l’accertamento di conformità, è un provvedimento amministrativo previsto dagli articoli 36 e 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). La stessa è utilizzabile solo per gli abusi formali che ossequiano i regolamenti urbanistici-edilizi, compiuti senza autorizzazione amministrativa.

La fattispecie in esame, quindi, è quella nella quale l’intervento oggetto di sanatoria rispetta i requisiti ma “per dimenticanza o errore” non era stato richiesto il pertinente titolo abilitativo.

La più apprezzabile novità riportata con il Decreto Salva Casa 2024 è l’abolizione del requisito della doppia conformità per gli abusi minori (confermata per quelli maggiori di cui all’articolo 36 del TUE), riconosciuti nell’articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia. La normativa richiedeva che un’opera edilizia rispettasse le norme urbanistiche sia al momento della sua realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria.

Come si calcolano le sanzioni in caso di sanatoria o condono?

Nel caso di sanatoria, il rilascio della pratica urbanistica, permesso di costruire o della S.C.I.A. in sanatoria, è condizionato al pagamento di una sanzione pecuniaria (oneri concessori) pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, ma nondimeno di una somma compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro (salvo immobili soggetti a vincoli).

Nel caso di condono edilizio, le sanzioni riguardano sia gli oneri concessori da versare all’amministrazione comunale sia un’oblazione (sanzione pecuniaria), da corrispondere alle casse dello Stato e della Regione. Tale corrispettivo varia chiaramente in base all’intervento da condonare.

Il “Salva-Casa” è un caso completamente diverso, in quanto, pur essendo veicolato in un testo normativo, le caratteristiche degli interventi e le piccole irregolarità sanabili rendono qualificabile come “Sanatoria” e non come “Condono” l’opportunità in esso contenuta.

A questo proposito invitiamo gli associati a leggere sul tema, dopo la pausa estiva, gli articoli sul nostro sito www.confabitareroma.it

     Ing. Riccardo Renzoni

Area Tecnica Confabitare Roma