Lo scenario normativo sul territorio nazionale
Ad oggi, 18 regioni risultano aver legiferato sul tema recupero sottotetti; primissima la Campania (2000) seguita da Liguria (2001) e Basilicata (2002).
La disciplina è articolata da una base d’impianto normativo comune a molte regioni, trattando componenti specifiche afferenti tanto alla norma e regola tecnica (requisiti strutturali ed igienico sanitari, verifiche statiche ed antincendio, etc…) quanto a quella pianificatoria ed attuatoria di rango urbanistico (zone omogenee di p.r.g., vincolistica, enti sovraordinati e forme di tutela, etc.); questo, il quadro delle leggi vigenti che promuovono il recupero ai fini abitativi dei locali sottotetto sul territorio nazionale:
1. Abruzzo Art. 1 L.R. 18/4/2011, n. 10;
2. Basilicata L.R. 4/1/2002, n. 8;
3. Calabria Art. 7 – L.R. 7/7/2022, n. 25 e art. 49 – L.R. 16/4/2002 n. 19;
4. Campania L.R. 28/11/2000, n. 15;
5. Emilia-Romagna L.R. 6/4/1998, n. 11;
6. Friuli-Venezia Giulia Art. 39 – L.R. 11/11/2009, n. 19;
7. Lazio L.R. 16/04/2009, n. 13;
8. Liguria L.R. 6/8/2001, n. 24;
9. Lombardia Artt. 63-64 – L.R. 11/03/2005, n. 12;
10. Marche Art. 13 – L.R. 20/4/2015, n. 17;
11. Molise L.R. 18/7/2008 n. 25;
12. Piemonte L.R. 4/10/2018, n. 16;
13. Puglia L.R. 15/11/2007, n. 33;
14. Sardegna Art. 123 L.R. 23/10/2023, n. 9;
15. Sicilia Art. 5 – L.R. 10/08/2016, n. 16;
16. Toscana L.R. 8/2/2010 n. 5;
17. Umbria Art. 156-157 – L.R. 21/1/2015, n. 1;
18. Veneto L.R. 23/12/2019, n. 51.
Sul tema, attraverso la decretazione dell’estivo “Salva Casa” (convertito in L. n. 105/2024), anche il Legislatore nazionale ha recentemente avvertito il bisogno di riconfermare un certo potere incentivante l’offerta abitativa.
Nella logica di salvaguardare l’assetto degli impianti urbani e limitare così il consumo di ulteriore suolo, si è espresso avvalendosi altresì di dispositivi dal tenore derogatorio tesi a favorire la procedibilità dell’intervento di recupero anche in particolari casi e contesti edilizi (“[…] gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione”).
Lo scenario sul territorio laziale
Dall’aprile del 2009, la Regione Lazio promuove il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi dei sottotetti esistenti, con l’obiettivo di limitare il consumo di suolo e di nuove porzioni di territorio, implementando, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e morfologiche del vasto patrimonio immobiliare, strategie tese a favorire la conversione di volumi esistenti sottoutilizzati attraverso la messa in opera di interventi tecnologici volti a contenere i consumi energetici.
Stiamo parlando, ovviamente, della Legge Regionale del 16 aprile 2009, n. 13 recante disposizioni per il recupero ai fini abitativi e turistico ricettivi dei sottotetti esistenti, definiti, dalla medesima Legge, come tutti quei “volumi sovrastanti l’ultimo piano dell’edificio o di sue parti, compresi nella sagoma di copertura, che, all’atto del rilascio del relativo titolo abilitativo, non siano stati computati come volumi residenziali ovvero turistico ricettivi [..] come anche “i volumi sottostanti la copertura a falda degli edifici, anche se già computati nel volume residenziale, ovvero turistico ricettivi, qualora siano suscettibili di una suddivisione mediante la realizzazione di un solaio intermedio che assicuri il rispetto delle altezze minime previste dai regolamenti edilizi comunali nonché delle caratteristiche geometriche e delle altezze minime stabilite dall’articolo 3”.
Dunque, in considerazione della eterogeneità del patrimonio immobiliare laziale, costituitosi non solamente attraverso nuove edificazioni quanto anche in forza di stratificazioni dei tessuti edilizi piuttosto che mediante vere e proprie sostituzioni integrali degli edifici, la norma regionale determina l’affermazione di un variopinto scenario di opportunità teso a favorire la potenziale conversione di molteplici tipologie di spazi: locali mansardati al di sopra delle abitazioni, vecchi solai con “camere a canne”, vani tecnici, soffitte ricavate al di sotto delle falde, etc.
La norma, nel perseguimento di tale obiettivo, individua principalmente due linee d’azione: una volta a promuovere l’ampliamento della superficie abitabile riferita all’unità residenziale già esistente (art. 3 c.1) tramite un’operazione di recupero ed annessione del volume sottotetto alla stessa unità (ci si immagini, per esempio, di ritagliare una porzione del solaio superiore della propria abitazione per includere lo spazio ad esso sovrastante prevedendone l’installazione di un corpo scala come connettivo verticale), e l’altra, finalizzata a generare nuove unità immobiliari (art. 3 c.3) tramite l’attivazione di un articolato processo di conversione e rigenerazione dello spazio, in termini edilizi, urbanistici ed energetici.
In questo secondo caso, nei comuni destinatari del Fondo Regionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione di cui all’articolo 14 della legge regionale 6 agosto 1999, n. 12 (Disciplina delle funzioni amministrative regionali e locali in materia di edilizia residenziale pubblica), il Legislatore regionale subordina l’intervento di recupero del sottotetto all’obbligo di destinare la nuova unità immobiliare alla locazione a canone concordato ai sensi dell’articolo 2, c. 3, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive modifiche (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) per un periodo non inferiore a otto anni.
In pratica, è obbligatorio stipulare un Contratto di Locazione per esigenze abitative ordinarie di durata (almeno di) 6 anni +2. Ricordiamo che i Contratti a Canone Concordato possono avere anche durate superiori. Precisamente, senza l’intervento di un notaio, fino ai 9 anni +2.
Tale obbligo verrebbe meno solamente nel caso in cui la nuova unità immobiliare venisse adibita a prima casa da un parente in linea retta del proprietario, a fronte dell’impegno, comunque, di non poterla immettere sul mercato per i primi cinque anni dall’avvenuto recupero.
In questo caso, quindi, sulla base degli Accordi Territoriali (qui la mappatura di quelli presenti nei Comuni della Città Metropolitana di Roma), il contratto a canone concordato consente al proprietario e spesso anche all’inquilino di poter accedere alle importanti agevolazioni fiscali.
Lo pensiamo spesso ma non lo diciamo mai: la fortuna di avere un (sotto)tetto sopra la testa.
Dott. Arch. Luigi Cacciatore
Area Tecnica Confabitare Roma