Nel contesto attuale in cui le strutture ricettive stanno guadagnando sempre più importanza nel panorama immobiliare, vogliamo evidenziare la decisione della VI Sezione Civile del Tribunale di Roma con Sentenza n. 12154/2021, Giudice Dott.ssa Roberta Nardone, riguardo ai contratti di locazione abitativa utilizzati per attività ricettive extralberghiere.
In un caso di sfratto per finita locazione, la società conduttrice ha sostenuto l’uso commerciale dell’immobile e la violazione dell’art. 27 della L. 392/1978 sulla durata del contratto.
La locatrice ha sottolineato che l’immobile era autorizzato per l’attività di affittacamere e non richiedeva alcuna modifica di destinazione d’uso.
Il Giudice Nardone ha rilevato che, nonostante il contratto fosse titolato come “Contratto di locazione ad uso abitativo”, l’articolo 3 indicava chiaramente l’uso commerciale dell’immobile per affittacamere.
Il Giudice ha concluso che ciò: “induce a qualificare il contratto come ad uso commerciale” anche perchè “Dalla documentazione allegata dalla parte convenuta emerge lo svolgimento all’interno dell’immobile di causa di un’attività commerciale turistico-alberghiera”.
È emerso, quindi, che
- l’attività esercitata era di natura commerciale
- il locatore era a conoscenza della natura imprenditoriale dell’attività esercitata nell’immobile
Del resto, anche la Suprema Corte ha precisato con il provvedimento n. 21562 del 2020 che: “l’attività di affittacamere… non è attività alberghiera, ma è comunque attività commerciale esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali, mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo, per periodi più o meno brevi. L’assimilazione dell’attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera… è coerente con la giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, una attività imprenditoriale, un’azienda e il contatto diretto con il pubblico”.
Potendo usare in tal modo l’immobile, in virtù del Regolamento della Regione Lazio che consente per tale attività l’uso abitativo dell’unità immobiliare, il contratto dovrà essere considerato ad uso commerciale e quindi concluso per finita locazione, ma alla data indicata dal Giudice sulla base della riconduzione operata del contratto.
Occorre pertanto considerare i rischi che il locatore si assume nel locare un immobile abitativo, ma essendo pienamente a conoscenza (per di più, autorizzandolo espressamente) che in esso verrà svolta un’attività commerciale.
Si ricorda infatti che, mentre le CAV ed i B.&B. non configurano necessariamente attività d’impresa, l’esercizio di Affittacamere è sempre attività imprenditoriale.
Sarà compito del giudice, nel caso concreto, determinare la nuova durata contrattuale, quantificare l’eventuale Indennità per perdita dell’avviamento commerciale, ecc.
Avv. Federico Bocchini
Centro Studi Giuridico Confabitare